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房子贬值要来了?楼市连发2道“限制令”,孙宏斌道出真相

  • 时间:2020-09-09 14:19:32 作者: wenyuan 阅读:121

最近,有一则数据引起了大家的注意,那就是2020年上半年住房新增贷款12.09万亿,但占比却从39%下滑至29%。简而言之,在央行多次放水的背景下,货币膨胀但资金却未流入楼市,仅从这一点来看,相信大家可以看出这一次调控的特殊性。客观来讲,在过去20年里,房价快速的上涨离不开多维度因素的助推,例如购房者买涨不买跌的心态,使其市场始终处于螺旋上升趋势;去库存、棚改的兴起导致房子彻底沦为投资产物,甚至造富潜意识深入人心。也许这一点几乎所有人都会否认,但不得不承认这就是现实。

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本质上来看,任何经济的发展都基于货币流通,更加直白一点的话,那就是羊毛终究出在羊上。即使是每年的通货膨胀核算下来接近9%,但对于我国房价涨幅来看,这可称得上是九牛一毛。而对于这一点,最近央行的一份报告早已告知真相,例如我国城镇住房拥有率接近96%,户均套为1.5套,反观另一边居民负债率突破120%,靠贷还贷的生活方式似乎成为当前社会现状。

如果说要佐证这个观点,其实还有案例,例如市场供不应求的背后住房空置率却为22%。但对于购房者而言,这些就显得很枉然,在人均面积50平方米的背景下,买不到房子似乎演变成买不起,在房价动辄上万的现状下,四个钱包买房到头来也只是有心无力。

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在这样特殊背景下,我们不禁会思考一个问题,楼市难道真的没有天花板吗?对此我很明确告诉大家,此时的楼市早已今非昔比,与此说天花板将至,还不如说因果效应将至。从资金层面来看,在过去开发商靠着银行贷款,几乎零风险撬动整个房产杠杆,融资拿地、贷款建房、预售制借着现金流缓冲后续项目发展。平心而论,正是因为这种流水线的操作,使其过去市场处于疯狂扩张,截止2019年市场规模突破16万亿。

但从此时此刻的楼市布局来看,曾经引以为傲的现金流却成为最后一根稻草。据数据显示,下半年各大开发商到期债务规模接近百亿,同比上涨58%,甚至早已进入单月偿还最大额度。

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也许从这一点来看,其实不难能判断房子贬值要来了,或者说现在的房子该卖给谁?从市场行情来看,开封、岳阳等地市场早已掀起降价潮,甚至部分开发商偷偷调价20%;杭州、郑州等地则面临二手房挂牌房源突增的处境。对此可以总结为一句话,那就是房子就宛如债,想要接盘就得有亏钱的觉悟。

其次随着住房需求格局发生本质变化,以往随着城市群、都市圈都能释放人口红利,但随着水满则溢,一二线城市的挤压效应正在悄然发生,例如学位有限、落户资格被迫再度升级。而在这趋势促使下,次级需求产生,这一点似乎和最近几年逃离北上广、返乡置业有着直接关系。

房子贬值要来了?楼市连发2道“限制令”,孙宏斌道出真相

事实上对于这一点,高层反应相当直接,连发2道“限制令”,主要有以下内容:一是土地市场格局初具效应,集体建设用地的入市解放被搁置的土地,一方面增加老百姓收入,另一面缓解相形见绌的一二线城市;相关部门明确表示坚决打击违法占据耕地行为,甚至在此建房同责;棚改正式成为过去式,曾经的棚户区房子是香馍馍,反观现在即使是送给他人,别人也不一定想要。

二是金融风险成为最后的底线,对于开发商来说,最近监管部门设立“3道红线”或许是雪上加霜。据不少专家预测超一半的开发商至少触碰1道红线,也就是有息债务被限制5%,不出意外的话,下半年才是各大开发商最热闹的时期。

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总的来说,在失去政策、土地2大强力支撑下的楼市,请问还剩下什么?也许大家的回答是人口,也许是城镇化进程,但俗话说远水救不了近火,长期来看,房价下行是必然趋势。

客观来讲,商人的嗅觉往往是最灵敏的,在某种程度上来看,其观点值得借鉴。例如融创董事长孙宏斌道出真相,表示对于开发商来说,当前当务之急就是降低自身负债率,活下去是第一位,也许市场横盘,但住房需求往往不会消失,只能被抑制,仅从这一点来看,市场规模要比我们想象中要问题;对于购房者来说,大家内心最渴望的就是房价上涨,客观来讲下跌仅是小部分人的心理,从过去的无数案例来看,房价上涨往往比下行更利于市场发展。


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